Skip to content

Missköta bostäder till överpris

oktober 22, 2012

För två sedan genomfördes en ganska vanlig fastighetsaffär i en svensk förort som skapade vinnare bland de redan rika och förlorare bland de vanliga medborgarna. Det var en omvandling av hyreslägenheter till bostadsrätter.

( Utdrag ur min blogg den 21 januari 2011 – För snart två år sedan skrev jag om en ombildning av privata hyreslägenheter till bostadsrätter. Numera är det en förening som kämpar med en tuff ekonomi.)

Onsdagen den 12 januari 2011 beslöt en majoritet av de boende på Fyrskeppsvägen i Kärrtorp strax söder om Stockholm att de skulle köpa sina hyreslägenheter och bilda en bostadsrättsförening. Merparten av de som röstade ja till ombildning hade tröttnat på den tidigare privata fastighetsägarens misskötsel av de 199 lägenheterna. Några få tänkte säkerligen försöka göra ett s.k. klipp genom att sälja sin bostadsrätt efter ombildningen.

Den nya bostadsrättsföreningen, brf Fyrhöjden omfattar lite mindre än hälften av ett gammalt hyreshusbestånd som uppfördes 1949. Det är ganska typiska trevånings smalhus. Husen ägdes och förvaltades på ett bra sätt under många år av Riksbyggens dotterbolag Stockholmsbyggen. När Riksbyggen avvecklade Stockholmsbyggen hamnade så småningom fastigheterna hos M2-gruppen. Detta är ett privat fastighetsbolag som ägs av den på senare år uppmärksammade fastighetsmiljardären Rutger Arnhult.

Den senaste ägaren M2-gruppen har inte satsat många kronor på husen under de år som de ägt dem . Tvärtom präglas husen längs Fyrskeppsvägen av ett eftersatt underhåll som är synbart, vilket ger en föreställning om alla dolda brister som måste åtgärdas de kommande åren. Trots detta betalar brf Fyrhöjden totalt nästan 282 miljoner kronor. Ett kvadratmeterpris som ligger i nivå med vad en annan ny brf betalar till Stena Fastigheter för ett antal lägenheter i Danderyd! – marknadspris?

Dessutom behåller troligen den tidigare ägaren M2-gruppen även i brf Fyrhöjden ett antal lägenheter för senare försäljning efter ombildningen. Detta hände nämligen i grannföreningen brf Fyrskeppet. Det gamla ordspråket ”mycket vill ha mer gäller” även för fastighetsmiljardärer.

Vinnare och förlorare

När omvandlingen av de 199 lägenheterna på Fyrskeppsvägen är klar kommer det att visa sig vilka som blev vinnare och förlorare. Den tydligaste vinnaren är naturligtvis säljaren M2-gruppen samt dess ägare Rutger Arnhult som får 265 miljoner kronor samt ett okänt antal miljoner för de lägenheter som de ligger på för att sälja efter ombildningen. Sammanfattningsvis en ganska bra vinst efter att under några år ha ägt och misskött ett antal hus i Kärrtorp. Sådana lönsamma affärer kan säkert många andra göra om samvetet är tillräckligt rymligt.

Även ombildningskonsulterna Bjurfors & Thörner tar hem 2 – 3 miljoner kronor och kan sedan gå vidare till nya ombildningsprojekt utan att behöva ta ansvar för den nybildade bostadsrättsförening de lämnat efter sig. Ett företag som f.ö. förekommer i Kent Werne:s mycket läsvärda bok: ”Du sköna nya hem – om utförsäljningarna av allmännyttan”. En annan vinnare är givetvis Nordea som ska låna ut 282 miljoner kronor till den nya bostadsrättsföreningen och de tidigare hyresgästerna. Även några tidigare hyresgäster som säljer sina bostadsrätter snabbt kan nog också bli vinnare, fastän i mer blygsam skala.

Förlorare är givetvis samhället, det är ytterligare 199 hyreslägenheter som försvinner från hyresmarknaden och alla dess bostadssökande, oftast ungdomar, men också andra som av olika skäl helst vill hyra en bostad. Dessutom kommer ränteavdragen för alla de lån som ingår i denna affär innebära att skatteintäkterna minskar från de berörda, det innebär att övriga medborgare som inte har ränteavdrag får bidra med mera till den gemensamma kassan i slutändan.

Även de kvarboende blir förlorare, de får ökande boendekostnader, de måste låna 165 miljoner kronor tillsammans för att kunna bo kvar. Mellan 500 tkr och 1,6 mkr måste de tidigare hyresgästerna låna upp för att kunna bo kvar. De kvarboende blir dubbla förlorare, för de ska även ta hand om en underfinansierad bostadsrättsförening. Ombildningskonsulten kommer att lämna efter sig en ekonomisk plan som inte fullt täcker de gemensamma underhållsbehov som finns de närmaste åren, också driftskostnaden är för lågt beräknad. Det saknas omkring 50 – 80 kronor per kvadratmeter i den glädjekalkyl som lämnats kvar.
Men denna och liknande affärer kommer i slutändan bidra till att vår BNP-tillväxt ökar. Frågan kvarstår – tillväxt för vem?

Epilog 22 oktober 2012 – Utvecklingen blev till stor del som den beskrivs i texten ovan. Föreningen har haft sin första årsstämma och kämpar nu vidare med en tuff ekonomi. Det har visat sig att driftskostnadskalkylen inte stämde men föreningen har hittills klarat sin ekonomi genom att sälja av några lägenheter. Den person som var ordförande vid ombildandet och tillsammans med ombildningskonsulten var drivande för ett köp av fastighetsbeståndet – har sålt sin lägenhet och flyttat. Ombildningskonsulten har bildat ett nytt eget företag och fortsätter att under ett nytt företagsnamn att sprida glädjekalkyler.

Medialänkar:

http://sverigesradio.se/sida/artikel.aspx?programid=83&artikel=5317925

http://www.svd.se/nyheter/inrikes/nya-borattsforeningar-hojde-avgifter_7602252.svd

http://www.dn.se/ekonomi/nya-borattsforeningar-hojde-avgifter

3 kommentarer leave one →
  1. Mats Dannewitz Linder permalink
    oktober 22, 2012 10:10 f m

    Bra och tänkvärt som vanligt. Det tristaste är att detta bara är en i en lång rad av liknande historier. Men varför måste de ”kvarboende” (hyresgäster antar jag) låna en massa pengar för att bo kvar?

  2. oktober 22, 2012 10:26 f m

    Hej Mats. De ”kvarboende” blir förlorare då de antingen måste låna pengar för att bli brf-ägare eller om de blir hyresgäster hos en nybildad underfinansierad brf som köpt fastigheterna till överpris, så får de via hyresavin genom högre hyror bidra till att försöka återhämta det eftersatta underhållet. Dessutom var det många f.d. hyresgäster som kände sig ”tvungna” att låna pengar för att garanterat slippa M2-gruppen eller någon ny liknande ointresserad och vinstmaximerande fastighetsägare. Så någon direkt valfrihet hade de inte, snarare ett val mellan ”pest och kolera”.

Trackbacks

  1. Fastighetsägare och fastighetshajar | Svensson

Kommentera

Fyll i dina uppgifter nedan eller klicka på en ikon för att logga in:

WordPress.com Logo

Du kommenterar med ditt WordPress.com-konto. Logga ut / Ändra )

Twitter-bild

Du kommenterar med ditt Twitter-konto. Logga ut / Ändra )

Facebook-foto

Du kommenterar med ditt Facebook-konto. Logga ut / Ändra )

Google+ photo

Du kommenterar med ditt Google+-konto. Logga ut / Ändra )

Ansluter till %s

%d bloggare gillar detta: