Skip to content

Bostadsbubblans ”alkemister”

juli 15, 2011

Nu har bostadsbubblan börjat pysa och de skyldiga aktörerna pekar åt annat håll. Att de aktivt bedrivit en modern variant av alkemi och förvandlat 2 800 kronor till miljoner förnekar de nu att samfällt. Men de har lyckats att skapa guld – till sig själva.

I går kom ny mäklarstatistik som visade att priser på bostadsrätter och villor börjat vika nedåt och/eller stagnera. Det mest intressanta i kommentarflödet från banker och mäklare var att de försökte peka ut faktorer i omvärlden som orsak till att bostadsbubblan börjat pysa.

”Pristappet i juni månad är en del av en neråtgående trend. Detta är tredje månaden i rad som priset på bostadsrätter sjunker. Det finns flera orsaker bakom prisfallet, dels bolånetaket som gör att köparen inte kan låna till hela husets värde, dels de stigande räntorna, säger Peeter Pütsep på Svensk Fastighetsförmedling.”
”Dessutom finns det en oro för skuldkrisen, både i Sydeuropa och USA säger Peeter Pütsep.” (SR Ekot 110714)

”Annika Falkengren säger att Riksbankens räntehöjningar och bolånetaket naturligtvis har fått effekt, men hon har ändå sett en tillströmning av kunder till sin bank.
– Vi får väldigt mycket nya kunder. Och vi växer där, säger hon men betonar att man inte frångår sin policy.
– Vi går igenom noga så att alla krav uppfylls. Vi har höga krav på kunder som lånar pengar för att de inte ska råka illa ut.” (SvD 110714)

Snart kommer nog svenska bank- och mäklarföreträdare att addera det s.k. stresstestet av olika europeiska banker till sina listor av undanflykter när bostadsbubblan kommer upp till diskussion igen fastän det bara fanns franska, grekiska och en österrikisk bank på den svarta listan. Men finans- och bostadsmarknadens moderna variant av alkemister har faktiskt försökt att göra guld av ingenting – till sig själva. Och de har lyckats, men nu när bostadsbubblan börjar brisera så vill de inte kopplas samman med en hantering som riskerar att drabba såväl de skuldsatta som hela den svenska ekonomin.

De senaste fem åren har bostadslånen fördubblats och uppgick den sista maj till den smått ofattbara summan 2 058 miljarder, totalt har de svenska hushållen nästan 2 570 miljarder kronor i skulder.

Så förvandlas 2 800 kronor till en miljon

När bankerna har lånat ut en miljon har de inte behövt ha så många tusenlappar på sitt eget konto som många kanske tror. Hur hela lånekarusellen ändå kunnat vara möjlig beror på de låga kapitaltäckningskrav som ställs. I ett tal på bankföreningen i november 2009 så beskrevs faktiskt hela hanteringen av riksbankschefen Stefan Ingves:

”Antag att vi har en husköpare som lånar 1 miljon kronor och belånar sitt hus till 100 procent. Riskvikten för bolån kan vi uppskatta till 10 procent. I så fall blir de riskvägda tillgångar-na för lånet 100 000 kronor. Det totala kapitalkravet är på 8 procent, vilket innebär att banken måste hålla kapital på 8 000 kronor. Det mer relevanta primärkapitalkravet är 4 procent, så primärkapitalet måste motsvara 4 000 kronor. Av primärkapitalet kan 30 procent vara hybrider av olika former. Det innebär att en bank kan komma undan med ett eget kapital – riktigt aktiekapital och upparbetade vinster – på 2 800 kronor för en utlåning på 1 miljon kronor.” (Stefan Ingves 091119)

Ja ni läser rätt, med hjälp av 2 800 kronor i eget kapital så kan en bank direkt eller via ett närstående hypoteksinstitut låna ut 997 200 kronor som de egentligen inte har. Sedan tar det detta miljonlån tillsammans med andra miljonlån och paketerar om dem till bostadsobligationer som de i juli 1994 fick lagstadgad rätt av regeringen Bildt att emittera. En bostadsobligation förutsätter att det finns underliggande säkerheter, dvs. en inteckning i ett småhus eller en bostadsrätt som säkerhet. Namnet obligation låter stabilt och för säkert tankarna till statsobligationer, men är egentligen bara ett finare namn på en skuldsedel eller revers.

Den underliggande bunten av bostadslån (skuldsedlar) kan ha en varierande kvalitet och innehålla allt ifrån försiktiga och stabila låntagare till överbelånade dito. Reverserna blir sedan de packats om till bostadsobligationer utbjudna på en marknad efter att samma ratinginstitut som gav Lehman Brothers hög rating har stämplat på sina höga kreditbetyg. Köpare är inte sällan såväl offentliga som privata pensionsfonder som lånar ut våra gemensamma pensionspengar till de som utgivit bostadsobligationen, ofta i utbyte mot en överenskommen ränta.

För bankerna och hypoteksinstituten går det att tjäna pengar på det s.k. räntenettot, dvs. skillnaden mellan den ränta som låntagaren betalar till låneförmedlaren (bank och hypotek) och den ränta dessa i sin tur betalar till de som köpt bostadsobligationerna. Dessa räntevinster skapar ett bra resultat för banken och generar bonusar till de ledande ansvariga i banken samt aktieutdelning till aktieägarna. Att dessa mekanismer bidrar till att bostadspriserna drivs upp är förståeligt. För varför ska en bank ifrågasätta det s.k. marknadspriset på en bostad när det i slutändan ändå är låntagaren som får ta den första ekonomiska smällen om bostadsbubblan brister?

Fastighetsmäklare och ombildningskonsulter vår tids procentare

En annan sektor som tjänat stora pengar på de alltmer uppblåsta bostadspriserna är fastighetsmäklare och ombildningskonsulter. Deras verksamhet påminner i viss mån om forna tiders procentare som via mäklar- och konsultarvoden kan bedriva en sofistikerad form av ocker och sko sig på andras bekostnad, dvs. behov av en bostad.

Såväl mäklare som ombildningskonsulter tar mestadels ut ett arvode som baseras på försäljningspriset av den aktuella bostaden eller det fastighetsbestånd som ska omvandlas från hyresrätt till bostadsrätt. Ett typiskt exempel på en sådan omvandling av gamla hyreslägenheter finns att läsa om på denna blogg; (https://larsback.wordpress.com/2011/01/21/tillvaxtens-vinnare-och-forlorare/ )

Alla som någon gång köpt ett småhus eller en bostadsrätt har säkert upplevt den auktionsliknande situationen som råder under en budgivning. Precis som på en auktion är det lätt att ryckas med i den stämning som råder och i strid med det egna förnuftet bjuda lite för mycket för en bostad.

Erfarna mäklare kan spela psykologiskt på de känslor som väcks när köparen å ena sidan behöver en bostad, men å andra sidan försöker undvika att bjuda för mycket. De flesta mäklare brukar dessutom till såväl säljare som köpare gärna tjänstvilligt förmedla s.k. statistik om den aktuella höga prisnivån vid de senaste upptrissade försäljningarna av bostäder i det aktuella området. I slutändan är det inte sällan som såväl enskilda bostäder som hela fastighetsbestånd åsätts ett värde som inte återspeglar de aktuella fastigheternas värde med hänsyn tagen till ålder och skick samt framtida drift- och underhållskostnader.

Ett oönskat men tyvärr sannolikt scenario

Nu när bubblan börjat pysa därför att hushållen helt enkelt lånat för mycket pengar för att köpa såväl begagnade som nya bostäder till ett alltför högt pris, så kanske någon rycker på axlarna och tycker att de drabbade låntagarna får skylla sig själv. Men att hushållens skuldsättningskvot nått nya rekordhöjder innebär inte enbart att några överbelånade hushåll får ta smällen. När en spekulationsbubbla börjar rämna så startar en lavin av händelser som i slutändan skapar ett ekonomiskt skred som tar med sig många oskyldiga i rasmassorna.

Redan tidigare har internationella röster såsom IMF, EU-kommissionen och ratingbetygssäljarna Standard and Poor pekat på att svenska fastigheter är övervärderade och att de svenska hushållen har för stora skulder. (https://larsback.wordpress.com/2011/06/02/flera-petar-pa-bostadsbubblan/ )

Detta skapar naturligtvis en misstro bland internationella kapitalister när det gäller svenska bostads- och bankobligationer. Vid den senaste krisen i september 2008 satt bankerna med stora innehav av bostadsobligationer. Då räddades bankerna av Riksgälden som gav ut statsskuldsväxlar och placerade det upplånade kapitalet i bostadsobligationer och Riksbanken som godkände bankernas egna innehav av bostadsobligationer som säkerheter i RIX-systemet.’

Den gången var det utländska aktörer som snabbt sålde bostadsobligationer för 120 miljarder som skapade härdsmältan, numera har utländska aktörer bostadsobligationer för uppskattningsvis cirka 400 miljarder kronor enligt de senaste uppgifterna från Riksbanken (Finansiell stabilitet juni 2011).

Om de internationella kapitalisterna börjar sälja bostadsobligationer är det lätt att inse effekten när det gäller exempelvis våra pensionsfonders värde. Likaså kommer förmodligen såväl regering som riksbank samt riksgälden m.fl. aktörer att agera enligt de klassiska neoliberala recepten. I slutändan av en sådan utveckling väntar som vanligt nedskärningar av den gemensamma välfärden på olika sätt.

Samtidigt kommer de drabbade skuldtyngda hushållen att snabbt tvingas krympa sin konsumtion som i sin tur påverkar handeln. Mot bakgrund av att Sverige 2009 enligt det internationella fastighetsföretaget Jones Lang LaSalle låg på tredje plats efter krisekonomins Irland när det gällde kvadratmeter butiksyta per 1000 innevånare med 410 kvm, är det lätt att inse vad som kan hända med såväl sysselsättningen inom detaljhandeln, som med bankernas utlåning till diverse centrum- och galleriabolag. För dessa lån står aktiebolag som ansvariga, och dessa kan som bekant gå i konkurs och lämna skulderna till fordringsägarna, bankerna och pensionsfonder.

Historien går igen

Trots att varningsklockarna redan borde ringt högt hos regeringen, riksbanken, riksgälden samt finansinspektionen, så har ledande företrädare för dessa valt att tiga eller förringa riskerna med de snabbt stigande bostadslånen,( https://larsback.wordpress.com/2011/01/27/en-svensk-ekonomisk-tiger-eller-en-imploderande-lanebubbla/ ). De enda myndighet som talat klartext är bostadskreditnämnden, (https://larsback.wordpress.com/2011/02/24/%e2%80%9dtulip-mania%e2%80%9d-pa-bostadsmarknaden/)

Efter de senaste decenniernas återkommande spekulationsbubblor och finanskriser är det lätt att se de historiska parallellerna på kort sikt under de decennier som de neoliberala dogmerna styrt företags- och nationalekonomi. Men även före den Keynesianska perioden var de ”gammelliberala” normer som gällde. En misslyckad alkemist men stor författare lyckades beskriva detta på ett träffande sätt i debutverk för mer än 130 år sedan.

”Vännen och brodern Nicolaus Falk, som börjat ledsna på sin privata lånerörelse, emedan den icke skänkte honom fullt medborgerligt anseende, vilket däremot den offentliga gör, beslöt att med sig förena några sakkunniga (!) personer och grunda en bank. Det nya i programmet lät så här: »Som erfarenheten visat – en bedrövlig erfarenhet i sanning! – (Levin var författaren, märk det!) – att depositionsbevis icke äro tillräckligt betryggande för återfående av i andras händer anförtrott gods – det är = deponerade pengar -, så ha vi undertecknade, livade av oegennyttigt nit för den fosterländska industrien, och för beredandet av större säkerhet för den penningförande allmänheten, konstituerat oss såsom Bank under namn av Insättningsgaranti-aktiebolaget. Det nya, och betryggande, ty allt nytt är icke betryggande, i vår idé är att depositörerna, istället för de värdelösa depositionsbevisen erhålla värdepapper, till fulla beloppet av den insatta summan» – o.s.v. Affären går ännu, och du kan veta vad för slags papper lämnas i stället för depositionsbevisen!” (Röda Rummet, 29:e kapitlet, August Strindberg, 1879)

Sammanfattningsvis är nog dags för Socialdemokraterna, Västerpartiet och Miljöpartiet att låta såväl de ekonomiska som bostadspolitiska talespersonerna tillsammans börja fundera på alternativ till de neoliberala ekonomiska teorierna och lösningarna innan rasmassorna börjar glida utför skuldberget. Vår tids alkemister har inga svar att komma med, bara undanförklaringar och gamla guldmakarrecept.

Läs gärna bloggarna som finns i den högra spalten på denna sida

Finansiell stabilitet – vart är vi på väg? Tal Stefan Ingves 091119:
http://www.riksbank.se/upload/Dokument_riksbank/Kat_publicerat/Tal/2009/091119.pdf
 Lag (2003:1223) om utgivning av säkerställda obligationer:
http://www.notisum.se/rnp/sls/lag/20031223.htm
 Ekot och Svd 110714-15:

http://sverigesradio.se/sida/artikel.aspx?programid=83&artikel=4604491
http://sverigesradio.se/sida/artikel.aspx?programid=83&artikel=4601460
 http://www.svd.se/naringsliv/seb-bostadsmarknaden-mattas-av_6320486.svd

3 kommentarer leave one →
  1. juli 26, 2011 9:00 e m

    Kanonbra skrivet!

    Jag skriver också om samma sak och här är en till, Janne, som skrivit om vansinnet.
    http://superzeke.wordpress.com/

    Det är skönt att du skriver med emfas! Det har jag känt mig ganska ensam om! Det är bra annars får man lätt troll efter sig.

    Folk kommer hamna i värre knipa denna gång än när bubblan sprack i början av 90-talet 8efter kreditavreglering 19859. Då försvann 60 000 företag, massarbetslöshet etc.

    Att det kallas ”bomarknad” är ju dessutom ett bara fånigt.

    Vid en husförsäljning har inte köparna pengarna utan ”lånar” av banken som inte heller har pengarna men kan hitta på från luften såsom kredit
    Så här har vi tre deltagare på denna ”marknad”
    1) en säljare (tillgångssidan)
    2) potentiella köpare (efterfrågesidan)
    och
    3)mellanhanden banken som vill sälja så mycket som möjligt av sin ”produkt” – dvs skulder skapade från ingenting
    Det är ingen marknad, det är skuldslavsrace där ”husägaren” får hyra huset av mellanhanden, parasiten=banken

    Och bankerna marknadsför bostadsinflationen, som är en följd av denna upptrissning, såsom ”värdeökningar” (samma skit med IT-bubblor, aktier, guld, etc). På så sätt får de människor att tro att alla kan bli rika bara de skuldsätter sig maximalt och går in i pyramidspelet och spekulerar. Sist ut blir svarte Petter.

    Det är ingen ”bomarknad” – det är en boskuldslavsauktion som mellanhanden bankerna anordnar.

    Som sagt, snyggt jobbat!

Trackbacks

  1. Fler ser bubblan « Lars Bäck

Kommentera

Fyll i dina uppgifter nedan eller klicka på en ikon för att logga in:

WordPress.com Logo

Du kommenterar med ditt WordPress.com-konto. Logga ut / Ändra )

Twitter-bild

Du kommenterar med ditt Twitter-konto. Logga ut / Ändra )

Facebook-foto

Du kommenterar med ditt Facebook-konto. Logga ut / Ändra )

Google+ photo

Du kommenterar med ditt Google+-konto. Logga ut / Ändra )

Ansluter till %s

%d bloggare gillar detta: