Skip to content

Ännu flera petar på bostadsbubblan

juni 2, 2011

Nu har även EU-kommissionen slagit följe med IMF, och pekat på riskerna för en svensk bostadsbubbla. Även Standard & Poor har varnat för hushållens växande skulder. Det börjar bli dags för kreditreglering annars kan vi drabbas av den grekiska ”medicinen”.

Den 7 juni kom EU-kommissionens rekommendationer till Sverige med anledning av konvergensprogrammet för 2011 – 2014. I ett dokument uppmärksammar kommissionen bland annat utvecklingen på den svenska bostadsmarknaden, de skriver;

The current situation in the housing and mortgage markets is a source of potential instability. After a short-lived and mild correction at the height of the financial crisis, house prices in Sweden – in contrast to other countries – resumed the strong upward trend observed since the second half of the 1990s and are now at a record high. The strong increase in house prices has gone hand in hand with rising household indebtedness which represented around 170% of disposable income by mid-2010, a historical high. Moreover, a large share of mortgage debt is at variable rates with little amortisation. This makes Swedish households particularly vulnerable to interest rate hikes or set-backs in employment. A marked correction in the housing market could have negative repercussions for macro-economic stability by making households rein in consumption to balance their budgets and by increasing financing costs for Swedish bank.” (Council recommendation on the National Reform Programme 2011 of Sweden and delivering a Council opinion on the updated Convergence Programme of Sweden, 2011-2014, page 4).

Sammanfattningsvis ser EU-kommissionen en risk för en bostadslånebubbla mot bakgrund av att de svenska hushållen s.k. skuldkvot ökat kraftigt. De anser att det gör hushållen extra sårbara vid arbetslöshet och räntehöjningar samtidigt som de är kritiska till att många lån har rörlig ränta och att få amorterar på sina lån.

Än sen, kanske någon tänker, ekonomer brukar göra olika bedömningar. Men såväl denna rekommendation som tidigare IMFs bedömning samt Standard & Poors uttalanden kan ge effekter, trots att Riskbanken i sin stabilitetsrapport förklarat att de svenska bankerna väntas vara finansiellt starka.

Omvärlden ser problemen

Det oroväckande i sammanhanget är att det är omvärlden som ser det som våra ”egna experter” inte riktigt vill se eller prata om – nämligen det orimliga i och faran med låneracet som pågått under det senaste decenniet. Visserligen är det klarlagt att det blir de svenska hushållen som sitter med banklån som får ta den ”första smällen” när bostadslånebubblan brister. Men när den brister, så kommer även hela vår finansmarknad att börja skaka.

För de uttalanden som gjort under den senaste veckan kan innebära att internationella placerare blir tveksamma till att köpa svenska bostadsobligationer. Det kan till och med innebära att de börjar sälja de svenska bostadsobligationer de redan har, vilket hände i september 2008.

”Utländska investerare äger en stor del av bankernas emitterade obligationer. Av den utestående stocken av säkerställda obligationer på knappt 1 700 miljarder kronor är 320 miljarder kronor i euro och drygt 70 miljarder kronor i annan utländsk valuta. Ungefär lika mycket som är emitterat i utländsk valuta ägs av utländska investerare. En stor del av de svenska bostadslånen finansieras således via säkerställda obligationer i utländsk valuta. Även om den svenska marknaden för säkerställda obligationer fungerade relativt väl under krisen minskade de utländska investerarna sina innehav med omkring 120 miljarder kronor när turbulensen var som störst. ”(Sid 47 Riksbanken Finansiell Stabilitet 2011:1, länk nedan.)

I avsnittet ovan nämner Riksbanken i förbigående att utländska investerare sitter på bostadsobligationer för nästan 400 miljarder kronor och säger sedan att marknaden fungerade relativt väl under krisen även om de utländska placerarna då sålde av obligationer för 120 miljarder kronor. Detta är en sanning med viss modifikation, för i september 2008 var läget akut som en följd av att de utländska investerarna snabbt sålde svenska bostadsobligationer.

Lösningen blev då att bankerna tvingades att köpa bostadsobligationer och satt sedan med stora innehav att svenska bostadsobligationer som var svåra att sälja. Den gången reds stormen ut bl.a. genom att bankerna agerade samfällt samtidigt som Riksgälden gick ut med ett extra statsskuldväxlar för 150 miljarder, pengarna som kom in placerades sedan till stor del i bostadsobligationer. Det var även under denna period som Riksbanken förändrade villkoren för säkerheter i sitt betalningssystem RIX, som i praktiken innebar att bankerna kunde ge ut nya bostadsobligationer och sedan lämna dem som säkerhet hos Riksbanken för lån.

Om det går att ge den föreställningen i repris med nästan 400 miljarder kronor i av osålda biljetter i kassan är svårt att sia om. Men klart är att IMFs uttalanden påverkar förtroendet för de svenska bostadsobligationerna.

”– Vi räknar med att huspriserna har toppat, och vi bedömer att räntan kommer att fortsätta stiga. Därmed kommer huspriserna sannolikt att fortsätta nedåt, sade Peter Doyle vid IMF under en presskonferens, där den årliga bedömningen av Sveriges ekonomi presenterades. ” (SvD 11060) (Se rapportlänk nedan).

Även riksbanken tillstår att det kan finnas orosmoln på himlen, men det sker väldigt försiktigt, se markeringar i citaten nedan:

”Trots att hushållen är högt skuldsatta har de i allmänhet god betalningsförmåga. Hushållens reala och finansiella tillgångar (exklusive kollektivt sparande) fortsätter att öka och är uppskattningsvis drygt 5 gånger så stora som den disponibla inkomsten (se diagram 2:8). Det kan jämföras med hushållens skulder som är ungefär 1,7 gånger så stora som den disponibla inkomsten. Bufferten kan således anses vara stor, men samtidigt kan värdet på tillgångarna sjunka medan skulderna finns kvar. (Sid 32 Riksbanken Finansiell Stabilitet 2011:1)

”Stigande räntor påverkar hushållens kassaflöde negativt. Det gäller främst hushåll som nyligen gjort entré på bostadsmarknaden och generellt har större skulder i förhållande till inkomsten än övriga bostadsägare. Enligt Finansinspektionens bolåneundersökning från 2009 var skulden 3,75 gånger så stor som den disponibla inkomsten för hushåll med nytagna eller nyomsatta bolån. För befintliga bolån uppgick denna kvot till 1,87. Det innebär att de hushåll som kommit in senare på bostadsmarknaden är särskilt utsatta när räntorna höjs.” (Sid 32-33 Riksbanken Finansiell Stabilitet 2011:1)

Dominoeffekt

Också Standard & Poor, ett av de stora ratingföretagen börjar nu varna för att hushållens höga bolåneskulder. Notabelt i sammanhanget är att S & P tillsammans med andra ratingföretag hittills tjänat stora pengar på att tripple-A märka just svenska bostadsobligationer.

”- Att hushållens skulder under lång tid ökat snabbare är inkomsterna innebär en strukturell risk. Det är inte så att detta i sig är en omedelbar fara, men det är en svaghet som kan innebära påtagliga påfrestningar vid en snabb konjunkturförsämring, säger Per Törnqvist, analytiker på Standard & Poor’s, till SvD Näringsliv.” (SvD110530)

”Kombinationen av stigande skuldsättning, ett välfärdssystem som är mindre generöst än tidigare och hushållens beredvillighet att ta på sig större bolån kan under allvarliga förhållanden utlösa en procyklisk dominoeffekt, enligt vår uppfattning”, skriver S&P. (SvD 110530)

Flera aktörer är sammanfattningsvis nu framme och petar på den svenska bostadsbubblan. Det obehagliga i sammanhanget är att först har banker, fastighetsmäklare och ratinginstitut gemensamt skapat ett bostadskostnadsrally. Sedan när priserna sjunker så är det givet vilka som blir förlorare i denna form av pyramidspel.

Det framgår tydligt av nedanstående citat ur ”Riksbankens utredning om risker på den svenska bostadsmarknaden” som kom den 5 april 2011.
”Avsaknaden av möjlighet att lämna en förlusttyngd bostad och bli av med skulden, i kombination med de relativt strikta obeståndsreglerna, gör att risken för ett prisfall till största del bärs av hushållen själva.” (sid 186)

Regleringar innan det är för sent

Det borde vara dags för socialdemokraterna att tillsammans med de rödgröna partierna inleda en gemensam diskussion om vad som bör göras åt låneracet innan det är för sent. Skulle bubblan brisera snabbt istället för att pysa långsamt, så kan Sverige snabbt hamna i en ekonomisk utförsbacke. Och då vet vi genom situationen på Island, Irland och i Grekland vad som kan vänta oss.

För när våra inhemska institutioner som Riksbank och Riksgälden tillsammans med Finansdepartementet ska hantera en kris som har sin grund i den mångåriga tillämpningen av neoliberala ekonomiska teorier, så blir lösningen mera neoliberala teorier.  Det ligger nära till hands att anta att deras lösning skulle likna den ”medicin” som IMF tvingat på Grekland – utförsäljning och privatisering av gemensamma tillgångar.

Ett första steg på vägen mot en annan lösning än den neoliberala” kuren” skulle kunna vara att ta fram de lagar och regler om kreditreglering som finns i de offentliga arkiven. De har legat där och samlat damm sedan den s.k. novemberrevolutionen genomfördes 1985 och regleringarna snabbt avvecklades. Dessa dokument kan vara en grund för en nödvändig diskussion om en ny form av reglering och aktiv kontroll av finansmarknadens aktörer.

Görs inget vet vi alla vilka som i slutändan får betala finansaktörernas ”springnota” i form av försämrad välfärd och kraftigt stigande arbetslöshet. Och då är det försent att vidta alternativa och mer keynesianska åtgärder.

EU- kommissionens rekommendationer till Sverige 110607:

http://ec.europa.eu/europe2020/pdf/recommendations_2011/csr_sweden_en.pdf

IMF Sweden—Concluding Statement of the Article IV Consultation Mission, May 30, 2011:

http://www.imf.org/external/np/ms/2011/053011.htm
Riksbanken Finansiell Stabilitet 2011:1

http://www.riksbank.se/upload/Rapporter/2011/FS_1/FS_2011_1_sv.pdf
Riksbankens utredning om risker på den svenska bostadsmarknaden:

http://www.riksbank.se/upload/Rapporter/2011/RUTH/RUTH.pdf
Svenska Dagbladet 2011-06-01:

http://www.svd.se/naringsliv/imf-troligt-med-fall-i-svenska-bopriser_6213071.svd

Svenska Dagbladet 2011-05-30:

http://www.svd.se/naringsliv/sp-svenska-hushalls-skulder-potentiellt-hot_6207277.svd

Blogg om ratingföretagen:

https://larsback.wordpress.com/2011/04/08/vem-tror-pa-ratingfirmorna-2/

Kommentera

Fyll i dina uppgifter nedan eller klicka på en ikon för att logga in:

WordPress.com Logo

Du kommenterar med ditt WordPress.com-konto. Logga ut / Ändra )

Twitter-bild

Du kommenterar med ditt Twitter-konto. Logga ut / Ändra )

Facebook-foto

Du kommenterar med ditt Facebook-konto. Logga ut / Ändra )

Google+ photo

Du kommenterar med ditt Google+-konto. Logga ut / Ändra )

Ansluter till %s

%d bloggare gillar detta: