Skip to content

”Tulip mania” på bostadsmarknaden

februari 24, 2011

Snart brister bostadslånebubblan. Lågt bostadsbyggande, märklig lånegivning och omvandling av hyresrätter är tre faktorer bakom stigande priser och bostadsskulder.

I går publicerade Bostadskreditnämnden, BKN, sin senaste rapport ” Hushållens skuldsättning i spåren av finanskrisen – en internationell jämförelse” .  http://www.bkn.se/upload/Marknadsrapport/Marknadsrapport_feb11.pdf

Av den framgår att BKN med rätta oroar sig för vad som kommer att hända när räntorna på bostadslån närmar sig en mer ”normal” nivå. I rapporten står bland annat:

”I Sverige är andelen bolån 75 procent. Men utmärkande för Sverige är inte andelen i sig utan att andelen bolån växer allra snabbast i Sverige av alla länder. Under det senaste decenniet är ökningen 18 procentenheter. De svenska hushållens växande skuldsättning har helt och hållet att göra med bostaden. De skulder som inte är bostadslån är idag ungefär 40 procent av de disponibla inkomsterna vilket är samma andel som vi kunnat notera under de senaste 20 åren. Hushållen lånar med bostaden som säkerhet men lånen motsvaras inte av investeringar i nya bostäder. Bostadsinvesteringarna har i Sverige varit rekordlåga under de senaste 15 åren. Samtidigt har bostadsskulderna ökat från 50 procent 1995 till 120 procent av de disponibla inkomsterna 2010.”  (BKN, sid  5.)

Bostaden som bankomat

BKN beskriver inte bara vad som hänt utan pekar även på att bostäderna använts som säkerhet för lån som använts till andra ändamål än förbättringar av bostäderna.  Villor och brf-lägenheter har enligt BKN med andra ord använts som ”bankomater” för olika former av konsumtion.  Den enskilde har fått dessa lån beviljade av bankerna och kreditinstitut som i likhet med låntagaren trott på en ständig värdestegring för småhus och bostadsrättslägenheter.  I Sverige förekommer också till skillnad från i andra länder i högre omfattning lån utan amorteringskrav.

”Sverige uppfyller alla fem kriterierna för snabb skuld-tillväxt. Vi har, även efter det att bolånetaket infördes, en hög belåningsgrad i nyutlåningen. Vi har obegränsade ränteavdrag och det är möjligt att välja amorteringsfria lån. De verkliga amorteringstiderna på svenska bostadslån i nyutlåningen är idag omkring 100 år på småhus och närmare 200 år på bostadsrätter15. Möjligheterna att ta ut eget kapital är dessutom stora”.  (BKN, sid 13.)

Om en del av våra småhus och brf-lägenheter finns kvar om 100 – 200 år är väl en öppen fråga med tanke på en del exempel på bristande byggkvalitet från senare år. Men det är en annan aspekt, det som denna lånegivning indikerar är en övertro på att dagens marknadssituation kommer att råda för evigt. Det ligger nära till hands att peka på klassiska exempel på tidigare spekulationsbubblor, den första var som bekant ”Tulip Mania”, spekulationen i tulpaner i Nederländerna på 1630-talet.

Lågt bostadsbyggande

Att denna utveckling varit möjlig beror främst på det låga bostadsbyggandet. Enligt statistik från såväl Boverket som SCB har de senaste decennierna präglats av ett mycket lågt bostadsbyggande. Detta har skapat en bristsituation på bostäder och stigande priser i främst storstadsregionerna.

http://www.boverket.se/Global/Boende/Dokument/Bostadsbest%C3%A5ndet.pdf

Den svenska bostadspolitiken började förändras redan under regeringen ”Fälldin II”, 1979-82, då George Danell (m) och Birgit Friggebo (fp) delade ansvaret för frågan. Sedan dess har frågan om bostadsförsörjning lämnats över till de så kallade marknadskrafterna. Resultatet har blivit en brist på bostäder och en spekulation i framförallt Stockholmsregionen, men även i andra storstäder samt universitets- och högskoleorter.

De som blickar bakåt i historien kan se att situationen var densamma under decennierna efter första och andra världskriget. Då på 1920-, 30- och 40-talet var det landsbygdens befolkning som sökte sig till städer och tätorter för att söka sig en ny framtid när jordbrukssektorn genomgick en modernisering.  Även då var det marknaden som skulle bygga bostäder, men resultatet uteblev, precis som nu.

Lösningen blev istället att framsynta kommunalpolitiker runt om landet skapade kommunala bostadsföretag för att bygga bostäder, allmännyttan blev da facto den stora samhällsbyggaren runt om i vårt land. De flesta av dagens allmännyttiga bostadsföretag har sina rötter i 1930- och 40-talen.

Bostadsbrist och spekulationsbubbla

Idag är det åter ”marknaden” som ska ansvara för tillskapandet av nya bostäder för såväl de nya generationerna som alla de andra som flyttar till större städer av arbetsmarknadsskäl. Resultatet tenderar att bli ungefär detsamma som senast när marknaden styrde – en brist på bostäder och en spekulationsbubbla som märks i priserna på de bostäder som finns. Det är ganska uppenbart att vare sig Adam Smith:s  idéer om ”den osynliga handen” eller Friderich von Hayek:s senare teorier angående ”den spontana ordningen” fungerar i ett vinstmaximerande och kortsiktigt kapitalistiskt system.

En faktor som bidragit till att drivit fram denna utveckling med ständigt stigande bostadspriser och en växande bostadslånebubbla är det stora omvandling av hyresrätter till bostadsrätter som pågått, främst sedan millennieskiftet. I Stockholm är det omkring 35 000 allmännyttiga hyreslägenheter som omvandlats till bostadsrätter under de senaste tio åren. Enbart under den senaste mandatperioden 2006 – 2010 har mer än 22 000 tidigare allmännyttiga lägenheter omvandlats på detta sätt av den m-ledda majoriteten i Stockholm. Det är klart att dessa omvandlingar leder till en kraftigt stigande upplåning. http://www.scb.se/Pages/PressRelease____294758.aspx

Vill du amortera?

Avslutningsvis så är även bankerna och kreditinstitutens roll i denna utveckling intressant. I min privata vänskapskrets har jag nära vänner och släktingar som köpt bostäder och upplevt omvandlingar av hyresrätt till bostadsrätt.  De som köpt bostäder har i flera fall mött representanter från olika banker som blivit förvånade när det uttryckt att de vill såväl amortera som att betala räntor på sina lån. Reaktionen – ”Vill du amortera? ”– har varit vanlig. Dessa mina vänner har som bankkunder i princip fått tjata innan de fått teckna bundna lån som inkluderat såväl amorteringar som räntekostnader.

På motsvarande sätt har jag förstått att bankerna mycket lättvindigt gärna lånar ut till hela förvärvssumman när hyreslägenheter förvandlas till bostadsrätter. Utan att vara bankkamrer är det lätt att inse att många låntagare hamnar på ett privatekonomiskt gungfly med tanke på de små marginalerna som finns i det fall att Riksbanken höjer räntan, vilket nu sker stegvis.

Bankerna riskerar inte att bli förlorare, för det kan alltid sälja säkerheten – lägenheten eller villan – på en exekutiv aktion. Men vilka som kommer att bli förlorare är uppenbart.

Läs gärna även min blogg från den 27 januari 2011 – En svensk ekonomisk tiger eller en imploderande lånebubbla? samt från den 21 januari 2011 – Tillväxtens vinnare och förlorare

Kommentera

Fyll i dina uppgifter nedan eller klicka på en ikon för att logga in:

WordPress.com Logo

Du kommenterar med ditt WordPress.com-konto. Logga ut / Ändra )

Twitter-bild

Du kommenterar med ditt Twitter-konto. Logga ut / Ändra )

Facebook-foto

Du kommenterar med ditt Facebook-konto. Logga ut / Ändra )

Google+ photo

Du kommenterar med ditt Google+-konto. Logga ut / Ändra )

Ansluter till %s

%d bloggare gillar detta: